Eviction Frequently Asked Questions

El desahucio en Indiana consta de dos partes: la vista por posesión y la vista por daños y perjuicios.

La audiencia de posesión es la primera y es cuando el tribunal decide si el inquilino tiene que mudarse.

La vista por daños y perjuicios es la segunda, a menudo en una fecha posterior. Es cuando el tribunal decide si alguna de las partes debe dinero por alquiler o daños y perjuicios.

No te pierdas el juicio

• Aunque sepas que es probable que pierdas, es mejor acudir a los tribunales para contar tu versión de los hechos. Puede ser peor faltar al juicio que presentarse en persona y perder.

Busca ayuda cuanto antes

• El proceso de desahucio avanza muy rápidamente. Si sabes que vas a dejar de pagar una factura o un alquiler, ponte en contacto con el casero, el servicio público, el proveedor de asistencia jurídica u otros proveedores de servicios pertinentes para obtener ayuda antes de que el problema empeore.

Documento

• Comunícate por escrito siempre que sea posible y graba las llamadas telefónicas importantes si la otra persona no se comunica por escrito. Guarda todos los correos electrónicos y mensajes de texto. Consigue recibos, sobre todo de los pagos importantes, como el alquiler. Lleva un registro de los acontecimientos o asuntos importantes.

Preséntate preparado

• Es probable que no puedas utilizar tu teléfono o tableta para mostrar fotos, mensajes de texto o correos electrónicos cuando estés ante el tribunal. Asegúrate de tener copias en papel de cualquier prueba o documento que puedas necesitar para tu caso. Lleva 3 copias: una para ti, otra para la otra parte y otra para el tribunal.

Mantén la calma y di la verdad

• Los jueces son detectores de mentiras profesionales. Aunque tu verdad sea fea, compartirla ayudará al tribunal a comprenderte y a confiar en tu historia. No pongas excusas y mantén la calma aunque creas que las cosas no van como tú quieres.

Preaviso de 10 días o preaviso de desistimiento

• Si un inquilino no paga el alquiler a su vencimiento o incumple el contrato de alguna otra forma, el propietario puede rescindir el contrato. El arrendador puede poner fin al contrato tras avisar al inquilino con al menos 10 días de antelación, a menos que:

1. las partes acuerdan poner fin al arrendamiento o
2. el inquilino paga el alquiler adeudado en su totalidad, o soluciona el otro problema, en esos 10 días. El propietario no puede rescindir el contrato si se paga el alquiler durante esos 10 días.

Servicio

• Todos los implicados en el caso tienen derecho a la notificación, que consiste en recibir copias de todo lo presentado en el caso. Esto ayuda a todo el mundo a saber que se han emprendido acciones legales y da información sobre la hora y el lugar de las vistas judiciales. Si eres inquilino, es probable que la notificación se envíe a tu dirección de alquiler, a menos que te hayas mudado y hayas dado una nueva dirección al propietario o al tribunal.

Litigante Pro Se o Autorepresentado

• Una persona que se representa a sí misma ante un tribunal sin abogado participa pro se.

Representante designado

• Una persona que no es propietaria de la vivienda de alquiler en cuestión, pero que está legalmente autorizada a representar al propietario durante una vista de desahucio, a menudo un administrador de fincas.

Continuación

• Es entonces cuando el tribunal cambia la fecha de tu vista. Cualquier persona puede solicitar un aplazamiento por muchos motivos, como por conflictos con el trabajo, el cuidado de los hijos o para encontrar un abogado.

Posesión

• Cuando un propietario y un inquilino firman un contrato de alquiler, el propietario cede la posesión de la vivienda al inquilino según las condiciones de su contrato. Cuando un propietario presenta una demanda de desahucio, está pidiendo al tribunal que le quite la posesión al inquilino y se la devuelva al propietario.

Durante el proceso de desahucio, el propietario intenta tomar posesión de la vivienda debido a una infracción del contrato de alquiler (por ejemplo, impago del alquiler, tener animales de compañía cuando no está permitido, etc.). En esta vista el tribunal decidirá quién debe poseer la unidad de alquiler en función de las condiciones del contrato de arrendamiento entre las partes. Los inquilinos no tienen derecho a dejar de pagar el alquiler en Indiana, y no pagar el alquiler es el motivo más frecuente de desahucio.

Asegúrate de mencionar…

• si crees que el desahucio se produjo porque solicitaste reparaciones o llamaste a la policía.
• solicitudes de ayuda al alquiler o dinero que esperas obtener de otros.
• si el arrendador ha aceptado pagos parciales desde que se presentó la demanda de desahucio.
• si estás dispuesto a mudarte y necesitas tiempo para salir de la unidad.

Hay dos tipos de posesión:

El final es el más común. Si el motivo del desahucio es no pagar el alquiler, éste es el resultado más probable (a menos que las partes lleguen a un acuerdo). El tribunal fijará una fecha para que el inquilino devuelva la posesión al propietario. Esta fecha depende del tribunal, pero suele ser de dos a tres semanas. El inquilino debe estar fuera de la vivienda en la fecha fijada por el tribunal.

La inmediatez permite al propietario recuperar su propiedad poco después de una vista por posesión. Para obtener la posesión inmediata, el propietario debe pagar dinero al tribunal. La cantidad de dinero a pagar la fija el tribunal o el propietario. El tribunal retiene este dinero por si más adelante decide que el inquilino no debería haber sido desahuciado. Los inquilinos también pueden pagar la misma cantidad de dinero al tribunal para permanecer en la vivienda hasta que el tribunal tome una decisión durante la vista por daños y perjuicios.

Sentencia en rebeldía

• Si no te presentas a la vista, el tribunal puede fallar en tu contra sin escuchar tu versión de los hechos.

Máximo de demandas de escasa cuantía

• Lo máximo que se puede ganar en un juicio de menor cuantía es 10.000 $. Si no acudes a la vista por daños y perjuicios, es posible que debas hasta 10.000 dólares.

Bono

• Dinero pagado por el propietario y retenido por el tribunal por si éste decide posteriormente que el inquilino no debería haber sido desahuciado.

Litigante Pro Se o Autorepresentado

• Una persona que se representa a sí misma ante un tribunal sin abogado participa pro se.

Representante designado

• Una persona que no es propietaria de la vivienda de alquiler en cuestión, pero que está legalmente autorizada a representar al propietario durante una vista de desahucio, a menudo un administrador de fincas.

Continuación

• Es entonces cuando el tribunal cambia la fecha de tu vista. Cualquier persona puede solicitar un aplazamiento por muchos motivos, como por conflictos con el trabajo, el cuidado de los hijos o para encontrar un abogado.

Precinto de desahucio

• Los inquilinos que tienen uno o más desahucios en su historial pueden tener dificultades para encontrar opciones de vivienda y pueden querer que los desahucios pasados se oculten al público para que no perjudiquen sus posibilidades de alquilar en el futuro. Si no te presentas a las vistas, puede que no consigas que sellen esos desahucios.

La vista por daños y perjuicios es la segunda parte del proceso de desahucio, en la que el tribunal decide si alguna de las partes debe dinero por alquiler o daños y perjuicios.

Ejemplos de daños y perjuicios

Puede que se deba al propietario:

• Alquiler o servicios atrasados
• Daños materiales
• Tasas de servicio
• Tasas de demora

Puede que se deba al inquilino:

• Alquiler pagado en exceso
• Coste de las reparaciones necesarias
• Estancias en hoteles o facturas médicas relacionadas con problemas en la unidad.

Asegúrate de mencionar…

• cualquier deducción o tasa incorrecta.
• pago excesivo del alquiler.
• problemas con la unidad.
• reparaciones realizadas por cuenta del propietario para mantener una vivienda segura.
• gastos pagados debido a las malas condiciones de vida en la unidad.

Lleva impresiones en papel de todo lo que quieras que vea el tribunal. Esto incluye recibos, correos electrónicos, textos, fotos o cualquier otra cosa que pueda ayudar a un juez a tomar una decisión.